Monthly Archives: October 2018

inwestowanie, nieruchmości

Kupno czy wynajem mieszkania część 2

Aspekty które należy uwzględnić w decyzji kupna czy wynajmu to:

  1. Czy zamierzamy w tym miejscu spędzić 15-30 lat?
  2. Jeżeli nie to czy w tej lokacji mieszkania zyskują na wartości, czy miejsce się rozwija czy uda się wynająć lub sprzedać jeżeli będziemy zmuszeni do przeprowadzki?
  3. Jak stabilna jest nasza sytuacja zawodowa i zdrowotna? Jaka jest szansa, że w ciągu 15-30 lat nasze zdrowie lub rynek nie pozwolą nam kontynuować spłacania mieszkania?
  4. Czy pożyczka którą bierzemy pozostawia nam jakieś wolne finanse jeżeli nasz styl życia lub koszty życia ulegną zmianie? Częstym błędem jest branie maksymalnej pożyczki na jaką pozwala bank na największe możliwe mieszkanie a później zdziwienie gdy w pracy jest mniej nadgodzin/dodatków i nie starcza na spłatę, może zacząć od mniejszej nieruchomości?
  5. Czy minimalny wkład jaki żąda bank jest najlepszą opcją? Może lepiej odłożyć więcej depozytu i spłacać mniej miesięcznie?
  6. Czy będzie możliwość szybszego spłacania pożyczki?
  7. Naprawy zwykle są na koszt właściciela, teraz będą na nas, jak duży jest koszt napraw i ubezpieczeń, czy dochodzą jakieś opłaty lub podatki?
  8. Czy z innych inwestycji jesteś w stanie zarobić więcej niż to 3% które zyskujemy zgodnie z obliczeniami z części pierwszej ?
  9. Czy nieruchomość ma jakieś ukryte wady? Jakie będą koszty zatrudnienia specjalisty i sprawdzenia, koszty zakupu i podatki z tym związane?

 

To są podstawowe rzeczy które trzeba rozważyć/sprawdzić w sytuacji kupna mieszkania w niektórych sytuacjach tych pytań może być znacząco więcej lub niektóre mogą być nieistotne w Twoim przypadku/lokacji ale nadal jest sporo aspektów które mogą znacząco zachwiać postrzeganiem takiego zakupu jako inwestycji lub jego potencjalną zyskownością. Powinieneś sam siebie zapytać co może znacząco zaważyć na zysku lub stracie w tym przypadku. Pozostaje aspekt emocjonalny, który moim zdaniem jest najmniej istotny ale wbrew pozorom brałem go pod uwagę i dla niektórych może być bardziej istotny niż dla mnie, zajmiemy się tym w części trzeciej.

finanse, inwestowanie, nieruchmości

Kupno czy wynajem mieszkania część 1

Na to pytanie większość osób odpowiada: kupować, argumentując, że po co płacić komuś i że kiedyś będzie Twoją własnością. Są to raczej argumenty emocjonalne niż faktyczne. Trzeba wziąć pod uwagę dwa fakty statystyczne:

  1. Średni wzrost wartości nieruchomości na przestrzeni 100 lat to około 3%. Podczas gdy średnia inflacja to około 4%, owszem obecnie żyjemy w czasach niskiej inflacji i dużego wzrostu nieruchomości, a do tego okres posiadania takiej inwestycji (15-30 lat zwykle) robi wrażenie które następuje na skutek kapitalizacji odsetek, ale ważne żeby pamiętać, że nie jest to norma.
  2. Inwestorzy osiągają 3-10% z wynajmu zależnie od lokacji oraz umiejętności zarządzania nieruchomością. Tutaj spokojnie możemy policzyć sobie 5% bo najprawdopodobniej kupując dla siebie będziemy swoim najlepszym wynajmującym. Będziemy o mieszkanie dbać itp itd. Liczenie 10% zakłada, że wynajmujesz studentom na pokoje, masz doskonałe zarządzanie naprawami, świetną lokację i księgowego który pomaga Ci optymalnie zarządzać funduszami, mówiąc inaczej, jak wiesz jak osiągnąć 10% czytasz to jako hobby bo jesteś zaawansowanym inwestorem na rynku nieruchomości.

 

Biorąc pod uwagę punkt 1 i 2 załóżmy średni zysk 8%.  Ponownie żyjemy w czasach wyjątkowo niskiego oprocentowania może wydawać się, że jeżeli zyskujemy 8% a kredyt jest na 5% no to co roku za nic jesteśmy 3% do przodu prawda? Niestety to równanie nie jest aż takie proste o czym porozmawiamy w części drugiej.