Category Archives: nieruchmości

Nieruchomości na kredyt – trzy techniki jak zarobić pomimo bańki

W tym podcaście omawiam trzy techniki, które pozwalają wziąć dobry zwrot z nieruchomości nawet teraz kiedy bańka jest już duża i kiedy ja osobiście staram się zmniejszyć swój udział w nieruchomościach. Zawsze warto pamiętać, że tam, gdzie jeden widzi czerwone światło ostrzegawcze, drugi idzie i pokazuje, że da się nadal zarobić i to zarobić dobrze.

Kupno czy wynajem mieszkania część 3

W tej części zajmiemy się aspektem, który z mojego punktu widzenia jest najmniej ważny. Najistotniesza w moim mniemaniu jest zyskowność czyli ile zyskam na kupnie, procentowo w skali roku, a w drugiej kolejności czy mogę osiągnąć lepszy zysk z innych inwestycji. Jeżeli nie mogę lub nie umiem takowego osiągnąć, a jest zysk z nieruchomości ponad inflację (inflację zakładać lepiej pesymistycznie wysoką niż optymistycznie się zdziwić) to należy potem zadać sobie drugorzędne pytania i tutaj wchodzi to co już omawialiśmy a także aspekt emocjonalny.

 

Jeżeli jesteś osobą która nie zarobi więcej na innych inwestycjach i jest to twoja najlepsza opcja a do tego uważasz, że ważne jest mieć swój kawałek betonu/cegły/blachy to kupno jest dla Ciebie. Niektórzy nie mogą zwyczajnie dobrze funkcjonować jeżeli nie mają swojego przydzielonego miejsca na ziemii.

 

Pewnie znajdą się i tacy którzy zarobią więcej na innych inwestycjach ale brak takiego miejsca będzie doskwierał im psychicznie na tyle, że zdecydują się kupić mimo, że na tym tracą, takim osobom przypominam, że do momenty spłacenia to nie jest twój dom, pożyczyłeś pieniądze na niego od banku, czy płacisz za wynajem domu czy wynajem pieniędzy, sytuacja własności jest taka sama, dom nie należy do Ciebie, albo jest wynajmującego albo banku.

 

Jeżeli jesteś osobą która rozważa kiedyś podróże, zmiane miejsca zamieszkania za pracą/rodziną/miłością życia (niepotrzebne skreślić), lub nie chce być niewolnikiem banku przez 30 lat łapiąc pracę “jaką popadnie” byle by spłacać, to może kupno nie jest dla Ciebie? A może panicznie boisz się długich zobowiązań lub procentom działającym przeciwko Tobie? Może nie będziesz mógł spać po nocach wiedząc, że bank ma coś na Ciebie? Jeżeli nie umiesz zarobić więcej niż te kilka % na swoich inwestycjach to może warto się nauczyć? Choćby czytając tego bloga lub ksiązki, ale są też dostępne materiały audio i video.

 

W cysklu emocjonalnym mam wrażenie, że rozpisałem się bez żadnych konkretów, ale cóż, emocje to nie jest najbardziej konkretny, oparty na procentach i danych materiał. Tak naprawdę nie chodziło nawet o to żeby dać tu jakieś gotowe rozwiązania a raczej, żeby pokazać Ci różne spojrzenia i wywołać u Ciebie, drogi czytelniku, reakcję emcjonalną która pozwoli zdecydować która strona Ci bardziej odpowiada. Już wiesz ? No to idź i przelicz wszystko jeszcze raz bo to spora decyzja.

Kupno czy wynajem mieszkania część 2

Aspekty które należy uwzględnić w decyzji kupna czy wynajmu to:

  1. Czy zamierzamy w tym miejscu spędzić 15-30 lat?
  2. Jeżeli nie to czy w tej lokacji mieszkania zyskują na wartości, czy miejsce się rozwija czy uda się wynająć lub sprzedać jeżeli będziemy zmuszeni do przeprowadzki?
  3. Jak stabilna jest nasza sytuacja zawodowa i zdrowotna? Jaka jest szansa, że w ciągu 15-30 lat nasze zdrowie lub rynek nie pozwolą nam kontynuować spłacania mieszkania?
  4. Czy pożyczka którą bierzemy pozostawia nam jakieś wolne finanse jeżeli nasz styl życia lub koszty życia ulegną zmianie? Częstym błędem jest branie maksymalnej pożyczki na jaką pozwala bank na największe możliwe mieszkanie a później zdziwienie gdy w pracy jest mniej nadgodzin/dodatków i nie starcza na spłatę, może zacząć od mniejszej nieruchomości?
  5. Czy minimalny wkład jaki żąda bank jest najlepszą opcją? Może lepiej odłożyć więcej depozytu i spłacać mniej miesięcznie?
  6. Czy będzie możliwość szybszego spłacania pożyczki?
  7. Naprawy zwykle są na koszt właściciela, teraz będą na nas, jak duży jest koszt napraw i ubezpieczeń, czy dochodzą jakieś opłaty lub podatki?
  8. Czy z innych inwestycji jesteś w stanie zarobić więcej niż to 3% które zyskujemy zgodnie z obliczeniami z części pierwszej ?
  9. Czy nieruchomość ma jakieś ukryte wady? Jakie będą koszty zatrudnienia specjalisty i sprawdzenia, koszty zakupu i podatki z tym związane?

 

To są podstawowe rzeczy które trzeba rozważyć/sprawdzić w sytuacji kupna mieszkania w niektórych sytuacjach tych pytań może być znacząco więcej lub niektóre mogą być nieistotne w Twoim przypadku/lokacji ale nadal jest sporo aspektów które mogą znacząco zachwiać postrzeganiem takiego zakupu jako inwestycji lub jego potencjalną zyskownością. Powinieneś sam siebie zapytać co może znacząco zaważyć na zysku lub stracie w tym przypadku. Pozostaje aspekt emocjonalny, który moim zdaniem jest najmniej istotny ale wbrew pozorom brałem go pod uwagę i dla niektórych może być bardziej istotny niż dla mnie, zajmiemy się tym w części trzeciej.

Kupno czy wynajem mieszkania część 1

Na to pytanie większość osób odpowiada: kupować, argumentując, że po co płacić komuś i że kiedyś będzie Twoją własnością. Są to raczej argumenty emocjonalne niż faktyczne. Trzeba wziąć pod uwagę dwa fakty statystyczne:

  1. Średni wzrost wartości nieruchomości na przestrzeni 100 lat to około 3%. Podczas gdy średnia inflacja to około 4%, owszem obecnie żyjemy w czasach niskiej inflacji i dużego wzrostu nieruchomości, a do tego okres posiadania takiej inwestycji (15-30 lat zwykle) robi wrażenie które następuje na skutek kapitalizacji odsetek, ale ważne żeby pamiętać, że nie jest to norma.
  2. Inwestorzy osiągają 3-10% z wynajmu zależnie od lokacji oraz umiejętności zarządzania nieruchomością. Tutaj spokojnie możemy policzyć sobie 5% bo najprawdopodobniej kupując dla siebie będziemy swoim najlepszym wynajmującym. Będziemy o mieszkanie dbać itp itd. Liczenie 10% zakłada, że wynajmujesz studentom na pokoje, masz doskonałe zarządzanie naprawami, świetną lokację i księgowego który pomaga Ci optymalnie zarządzać funduszami, mówiąc inaczej, jak wiesz jak osiągnąć 10% czytasz to jako hobby bo jesteś zaawansowanym inwestorem na rynku nieruchomości.

 

Biorąc pod uwagę punkt 1 i 2 załóżmy średni zysk 8%.  Ponownie żyjemy w czasach wyjątkowo niskiego oprocentowania może wydawać się, że jeżeli zyskujemy 8% a kredyt jest na 5% no to co roku za nic jesteśmy 3% do przodu prawda? Niestety to równanie nie jest aż takie proste o czym porozmawiamy w części drugiej.